楼市确实应该回暖,楼市也确实在回暖.这种回暖应该包括不断增加的新盘供应,也应该包括成交量的上升,回暖不是指房价回涨.    紧追"二套房贷松动",楼市出现实质上的回暖.这是楼市的真相,一方面作为主营业务,各商业银行在认识风险上有差异,因而对房贷新政出现不同程度的理解,也是市场化行为,无可厚非.同时,楼市量价出现稳定上升,仅市场需求变化与产品调整就足以支持,房贷出现松动不过是由头或关联现象之一而已.

    1\必须承认的一个事实,统计信息是没有区分产品档次的,高中低档商品住房混合统计,这是一贯做法;这样,楼市回暖的判断,出现了两个标准,一个是统计机关信息,是均值,只要市场需求发生了,并且不是依赖于强降价,小额优惠谈不上剧跌;二个是成交情况,只要成交趋旺,与正常楼市相去不远,甚至较之环比期有明显上升,都可以支持回暖说.比如,上海高档商品房出现量价齐升的现象,是回暖表现;武汉中心城区保持微涨成交并有较大提升,北京供应大幅增加,二手房市场出现回暖,这些,都可以认为市场出现回暖迹象.

    2\回暖并非坏事.许多人认为回暖好象就是对过去的说法的否定,如持房价下降论者,崩盘论者,包括主涨派,好象提到楼市回暖,就意味着房价又要象前两年那样暴涨.

    回暖,意味着一个市场供应与需求都增加了,意味着市场上有人气了,这表明市场的存在,市场经过盘整后出现一定程度的复苏.是坏事吗?

    而且这回的复苏,表现有所不同.其一是高档住房市场出现较大幅度的房价上涨,实际也就是供不应求所致,同时针对高收入人群开发商的高档产品边际已接近于零,难保没有人动用财力进行储蓄性购买.实际上高档住宅的释放有利缓解流动性问题,因为他们的购买目的不再集中于投资.

    正巧,新任建设部长也认为市场取向改革不能变,80%商品住房配置靠市场,冷却了的市场不利于整体住房问题的解决,同时,过去所提及的中低价位中小套型住房供应,政府有一份,再加上保障房这一份,说明分流市场已纳入议事日程,为什么要拒绝市场的复苏呢?

    3\回暖不意味着房价涨跌.冬天走了春天就来了!这是轮回.同时,既然坚持一个市场体系的建设,自然要让价值规律发生充分作用.房价涨了市场有需求,这是市场需求不成熟的表现,是消费不理性的表现,是投机与过度投资没有得到管制的表现.这了盘整许多开发企业降价销售,有的幅度还比较大,也不能说建立于此基础上的需求趋旺就不是复苏,不是回暖.如果按照万科王的说法,一套房子年初卖16000,年末卖12000,这就有4000元的泡沫,现在开发商自己把泡沫给挤了,难道不是好事吗?即使这样条件下实现较好的销售,也足以说明楼市正在回暖.不是吗?

    4\同样的增幅,不一样的内涵.这也是回暖必须得到正视的根本原因.现如今的回暖,是开发商经历盘整与自我调节\消费者经历了观望与反观望,经历了政策引导与预期市场反应的历练后产生的现实需求\是一级市场进行了局部改革,二级市场进行了规范管理,三级市场经历了市场震荡后产生的,这是一种平衡格局下的平等博弈,符合市场规则.为什么中心地段的房子不降价?降价来源于一些区域副中心,做为开发商,生存是第一位的,开发商通过营销与反营销措施,求得市场需求,而需求者在人们普遍认为楼市会出现房价下行态势下继续购买,我就不相信这仅仅是刚性释放,它意味着市场中的自动调整.

    5\当前我们要抓紧的事情有三:保障住房\夹心层关注的中低价位中小套型普通商品房\市场调节性住房,前两者新任部长承认属地方政府之责.而楼市回暖,正是各方面的信息提示下市场判断出现明朗化的一个好气象.如果做为市场供应主体的开发商没有信心,需求者中的主要部分也持观望态度,政府主要围绕保障住房建设来展开住房工作,这难道是小康与和谐前提下的中国特色楼市吗?

    拒绝回暖的有害性在于:拒绝开发企业主动降价销售!在于拒绝市场供应主体主动谋求释放泡沫!在于拒绝通过高层人群的购买力实现释放业已存在的房价数字泡沫!

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